Warunki zabudowy

Decyzja o Warunkach Zabudowy została wprowadzona na podstawie ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, by umożliwić budowę na obszarach, na których nie ma opracowanego Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego.

Co znajdziemy w decyzji o warunkach zabudowy?

Decyzja ta szczegółowo określa rodzaj inwestycji, czyli co można na danej działce zbudować, warunki zabudowy i zagospodarowania terenu wynikające z przepisów szczególnych (np. ochrony środowiska), warunki obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji, czyli do jakich sieci ma być podłączony budynek albo jakie urządzenia należy zainstalować na działce (np. studnię, szambo), wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich, linie rozgraniczające inwestycji oraz szczególne warunki wynikające z charakteru inwestycji.

Jej głównym celem jest dopilnowanie by planowana inwestycja nie naruszyła ładu przestrzennego, zatem może regulować też szczegółowo wysokość budynku, jego kształt, kolor elewacji, posadowienie na działce i inne elementy istotne z punktu widzenia urbanistyki i estetyki. Tak więc dopiero w oparciu o te dane powinniśmy wybierać projekt budowlany.

Decyzja szczegółowo określa też dalsze kroki postępowania, wskazuje jakie opinie, warunki i uzgodnienia inwestor ma uzyskać. Może to być na przykład obowiązek uzgodnienia projektów przyłączy w Zespole Uzgadniania Dokumentacji Projektowej czy uzyskanie zgody na ewentualną wycinkę drzew.

Warunki konieczne

Aby uzyskać decyzję o warunkach zabudowy muszą zostać spełnione określone warunki. Są to:

co najmniej jedna sąsiednia działka dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w taki sposób, aby można było nawiązać do istniejącej zabudowy (jest to tzw. wymóg „dobrego sąsiedztwa”),
działka ma dostęp do drogi publicznej (bezpośrednio lub przez prywatną drogę dojazdową albo służebność drogową),
teren jest wystarczająco uzbrojony lub planuje się wykonanie uzbrojenia. Musi zostać to potwierdzone przez instytucje zarządzające siecią w postaci oświadczenia lub warunków przyłaczenia,
działka nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo zgoda taka została wydana przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc (chodzi o działki oznaczone w ewidencji jako budowlane lub rolne, które według starych planów były przeznaczone pod zabudowę),
decyzja jest zgodna z odrębnymi przepisami dotyczącymi m.in. ochrony środowiska lub zabytków.

Wniosek o decyzję

O ustalenie warunków zabudowy może ubiegać się nie tylko właściciel działki, ale również osoba nieposiadająca do niej żadnych praw, ponieważ otrzymana decyzja nie nadaje praw do terenu, ani nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich.

O jej wydanie może wystąpić każda osoba zainteresowana kupnem działki.

W odniesieniu do tego samego terenu decyzję o warunkach zabudowy można więc wydać więcej niż jednemu wnioskodawcy.

Gotowe wzory wniosków są zazwyczaj dostępne w urzędzie gminy.

Za złożenie wniosku uiszcza się opłatę skarbową.

We wniosku podajemy dane identyfikacyjne inwestora (imię i nazwisko lub nazwę instytucji oraz adres) i określamy:

Granice terenu. Musimy je zaznaczyć na kopii mapy zasadniczej (kupuje się je za pośrednictwem miejscowego geodety lub w lokalnym wydziale geodezji) w skali 1:500 lub 1:1000 lub, w razie jej braku, na kopii mapy katastralnej (ewidencyjnej) obejmującej teren inwestycji oraz obszar, na który ta inwestycja będzie oddziaływać (sąsiednie działki);
Planowany sposób zagospodarowania terenu (powierzchnia biologicznie czynna) oraz przeznaczenie i gabaryty projektowanych obiektów budowlanych (powierzchnia zabudowy, całkowita, użytkowa, wysokość budynku lub liczba kondygnacji, kąt dachu, ilość miejsc parkingowych/garaży, budynków gospodarczych, urządzeń technicznych). Przedstawia się je w formie opisowej, ale niekiedy wymagana jest także koncepcja architektoniczna w formie rysunków;
Zapotrzebowanie na energię elektryczną, wodę oraz wskazanie sposobu odprowadzania lub oczyszczania ścieków, a także inne potrzeby w zakresie infrastruktury technicznej (np. dostęp do drogi publicznej), ewentualnie również sposób gospodarowania odpadami (jeśli planujemy warsztat lub zakład produkcyjny);
Charakterystyczne parametry techniczne inwestycji oraz dane charakteryzujące jej wpływ na środowisko. Przedstawiamy to tylko wtedy, gdy inwestycja nie wymaga przeprowadzenia postępowania w sprawie oceny oddziaływania na środowisko, czyli nie jest zaliczona do inwestycji mogących znacząco na nie oddziaływać i nie wymaga ustalenia zakresu tego oddziaływania;
Powierzchnię sprzedaży, jeśli planujemy budowę obiektu handlowego.

Dane wpisywane we wniosku mają charakter jedynie orientacyjny, dlatego nie potrzeba załączać projektu budowlanego ani szczegółowej koncepcji zabudowy.

Dodatkowo potrzebne mogą być:

wypis i wyrys z rejestru gruntów,
pełnomocnictwo udzielone osobie działającej w imieniu wnioskodawcy - oryginał lub urzędowo (notarialnie) poświadczony odpis,
informacje o danych formalnoprawnych terenu objętego wnioskiem lub sąsiednich,
aktualny odpis z Krajowego Rejestru Sądowego (oryginał lub urzędowo poświadczony odpis), w przypadku wniosku składanego przez osobę prawną,
umowa gwarantująca zaopatrzenie inwestycji w wodę, energię elektryczną, gaz i ciepło,
dokument potwierdzający służebność gruntową gwarantującą dostęp do drogi publicznej,
decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach, w przypadku przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko.

Kto wydaje decyzję?

Decyzję o warunkach zabudowy wydaje wójt, burmistrz lub prezydent miasta po przeprowadzeniu uzgodnień z:

wojewodą, marszałkiem województwa oraz starostą w zakresie zadań publicznych na obszarach, na których stare plany miejscowe, które utraciły moc przewidywały inwestycje publiczne (np. drogi),
właściwym zarządcą drogi, w odniesieniu do obszarów przyległych do pasa drogowego lub obszarów przyległych do ujętej w planie projektowanej inwestycji drogowej,
Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków, w odniesieniu do obszarów i obiektów objętych ochroną konserwatorską,
organami właściwymi w sprawach ochrony gruntów rolnych i leśnych, w przypadku gdy chodzi o grunty wykorzystywane na cele rolne i leśne oraz melioracji wodnych,
dyrektorem Parku Narodowego, w odniesieniu do obszarów położonych w granicach parku i jego otuliny,
właściwym organem nadzoru górniczego, w odniesieniu do terenów górniczych,
właściwym organem administracji geologicznej, w odniesieniu do terenów zagrożonych osuwaniem się mas ziemnych,
właściwym ministrem do spraw zdrowia, w odniesieniu do inwestycji lokalizowanych w miejscowościach uzdrowiskowych, zgodnie z odrębnymi przepisami.

Decyzję musi sporządzić osoba wpisana na listę Izby Samorządu Zawodowego urbanistów lub architektów. W praktyce wydaje ją – w imieniu wójta, burmistrza, prezydenta miasta – odpowiednia komórka w urzędzie gminy. Jest to zazwyczaj wydział urbanistyki, geodezji albo planowania przestrzennego.

Czas oczekiwania na decyzję

Teoretycznie urząd ma na wydanie decyzji o warunkach zabudowy dwa miesiące, jednak w praktyce czeka się na nią zazwyczaj od czterech do nawet sześciu miesięcy. Jest to spowodowane tym, że decyzja o warunkach zabudowy jest uzgadniana z kilkoma organami.

Trzeba się też liczyć z tym, że urząd może zawiesić postępowanie na czas nie dłuższy niż 12 miesięcy od dnia złożenia wniosku, zwłaszcza, gdy gmina ma wkrótce sporządzić Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego. W takiej sytuacji warunki zabudowy muszą być jednak wydane, jeśli w ciągu dwóch miesięcy od dnia zawieszenia postępowania rada gminy nie podejmie uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego albo gdy w okresie zawieszenia postępowania nie zostanie uchwalony plan miejscowy. Ponadto przepisy przewidują zawieszenie postępowania, jeśli wniosek o ustalenie warunków zabudowy dotyczy obszaru, w odniesieniu do którego istnieje obowiązek sporządzenia planu miejscowego (np. Parku Krajobrazowego).

Decyzję otrzymują strony postępowania – inwestor i sąsiedzi. Każdy z nich może się odwołać i to bez szczegółowego uzasadnienia. Wystarczy, że oświadczy, iż nie zgadza się z wydaną decyzją. Nawet jeśli odwołanie jest niezasadne, może przedłużyć postępowanie o wydanie warunków.

Odwołania kieruje się do samorządowego kolegium odwoławczego, za pośrednictwem tego organu, który ją wydał. Termin odwołania wynosi 14 dni od daty otrzymania decyzji. Z kolei na decyzję kolegium odwoławczego można wnieść skargę – w ciągu 30 dni od jej otrzymania – do wojewódzkiego sądu administracyjnego. Decyzja staje się ostateczna, gdy nikt się nie odwoła w terminie 14 dni od jej otrzymania. Ostateczna jest też decyzja organu odwoławczego.

Decyzja jest bezterminowa, ale organ, który ją wydał może stwierdzić jej wygaśnięcie jeżeli inny wnioskodawca uzyska pozwolenie na budowę na tej samej działce lub w przypadku, gdy dla tego terenu zostanie uchwalony plan miejscowy, którego ustalenia będą inne niż w wydanej decyzji (chyba że inwestor uzyska już w tym czasie ostateczną decyzję o pozwoleniu na budowę).

Organ wydający decyzję o warunkach zabudowy jest obowiązany, za zgodą strony, na rzecz której została ona wydana, do jej przeniesienia na rzecz innej osoby. Warunkiem jest, że osoba ta musi przyjąć wszystkie postanowienia zawarte w decyzji.